Über einen Investmentpool kann in Tax Liens investiert werden ohne dafür eine eigene US Corporation gründen und verwalten zu müssen.

Hierzu werden die Investitionen mehrerer Anleger in einer gemeinsamen US Corporation gebündelt und gemäß den Vorgaben der Poolmitglieder in Tax Liens investiert.

Zur Teilnahme am Pool stellt der potenzielle Investor vor Beginn einer Investitionsrunde das zu investierende Kapital der Poolgesellschaft zur Verfügung (Erwerb von Vorzugsaktien) und übermittelt seine Investitionswünsche (z.B. Lage, Art der Immobilie, Zinssatz) an die Poolverwaltung, die das Kapital des Investors dann bei den nächsten Auktionen am Lienmarkt platziert. Ebenfalls legt der Investor fest, ob erwirtschaftete Renditen ausgezahlt oder in andere Liens reinvestiert werden.

Bei Auflösung der Investments findet ein Rückkauf der Anteile für die übliche Investitionssumme statt während erwirtschaftete Renditen (nach Abzug der Aufwendungen der Poolverwaltung) in der Regel als Dividende an den Investor ausgezahlt werden.

Je nach Wohnsitzland des Investors und den damit verbunden Einschränkungen für Investments können unterschiedliche Mindestinvestitionen oder Teilnahmebeschränkungen abhängig vom Gesamtvermögen und der Verteilung dieses Vermögens auf Investmentklassen, sowie für die Zusammensetzung eines Investmentpools bestehen. Daher beinhaltet diese Webseite kein generell gültiges öffentliches Investitionsangebot. Bei Interesse an der Teilnahme an einem Investmentpool fülle bitte das folgende Formular vollständig aus und wir melden uns mit einem auf deine persönliche Wohnsitz- und Vermögenssituation zugeschnittenen Modell bei dir.

Häufige Fragen zum Investmentpool

In Tax Liens der folgenden Bundesstaaten:

System sind Alabama, Arizona, Colorado, Florida, Illinois, Indiana, Iowa, Kentucky, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, New Jersey, North Dakota, Ohio, Oklahoma, South Carolina, South Dakota, Vermont, West Virginia, und Wyoming sowie des District of Columbia (Washington DC).

Welche Bundesstaaten im Detail zur Auswahl stehen ist abhängig vom Interesse der Poolinvestoren und aktueller Verfügbarkeit.

Tax Liens sind Grundsteuer Schuldverschreibungen in den USA. 

Bei der Investition in einen Tax Lien zahlt man dem lokalen County (Gemeindeverwaltung) die von einem Schuldner ausstehenden Grundsteuern in dessen Namen und erwirbt damit einen Titel gegen das Grundstück. Sobald der Schuldner seine Steuerschuld bezahlt, erhält man den vorgestreckten Betrag zzgl. Zinsen zurück. Zahlt der Schuldner innerhalb einer gewissen Zeit nicht zurück, kann man die Zwangsvollstreckung einleiten und die Immobilie oftmals zu einem Preis weit unter Marktwert erwerben. 

Mehr Details zu Tax Liens hier.

Jede natürliche oder juristische voll geschäftsfähige Person mit Ausnahme von Staatsbürgern, Residenten und/oder Unternehmen mit Sitz oder Zweigstellen in folgenden Ländern: UNITED STATES OF AMERICA, CANADA, AUSTRALIA, JAPAN oder anderen Ländern in denen das Angebot eines solchen Investments gegen die lokale Gesetzgebung verstoßen würde oder einem Embargo seitens der USA unterliegen.

Ausgeschlossen sind ebenfalls Personen und Unternehmen, bei denen aktuell ein Insolvenz- und/oder Konkursverfahren anhängig ist, sowie Unternehmen, die sich in Liquidation befinden.

Die Anbieter der Investmentpools behalten sich vor, jedes einzelne Kapitalangebot zu prüfen und abzulehnen, wenn die Eignung des Investors unklar ist.

Der Zugang zu US Tax Liens ist ausschließlich US Personen und Unternehmen vorbehalten. Durch die Beteiligung an einem Pool in Form einer US Corporation können sich aus Ausländer an dieser Investmentform beteiligen.

Tax Liens erwirtschaften zwischen 0,00% und 18% Zinsen (vor Steuern) p.a. Der genaue Zinssatz wird durch ein Bieter Verfahren bestimmt. Hierbei unterbieten sich unterschiedliche Investoren, wer dem County den niedrigsten Zinssatz bietet, bekommt den Zuschlag.

Zinsen für Schuldner, die ein höherwertiges Eigenheim besitzen, sind oftmals geringer als z.B. Zinsen für nicht bezahlte Steuern von leerstehenden Grundstücken. Ein fester Zinssatz oder eine feste Laufzeit kann vorab nicht garantiert werden. Der Totalverlust des eingesetzten Kapitals ist möglich.

Aufgrund der großen Datenmenge ist es in der Regel nicht abbildbar, in ganz bestimmte Objekte zu investieren, jedoch kann durchaus das gewünschte County als auch die gewünschte Immobilienklasse (Eigenheim, Apartmentgebäude, Gewerbeimmobilien, …) ausgewählt werden.

Ebenfalls kann ein Zinssatzgebot festgelegt werden. In diesem Fall wird immer der gewünschte Zinssatz als Mindestgebot angegeben. Zu hohe Mindestgebote können dazu führen, dass nicht das gesamte Kapital erfolgreich in Tax Liens angelegt werden kann.

Investiert wird über die Beteiligung an einer US Corporation. Das zu investierende Kapital wird in Form von Vorzugsaktien ohne Stimmrecht in den Investment Pool eingebracht. 

Nach Abschluss der Investition kauft das Unternehmen die vorher ausgegebenen Anteile zum ursprünglichen Ausgabepreis zurück. Die Zinsen werden in Form von Dividenden ausgeschüttet. Alternative Auszahlungsmethoden sind nach Absprache möglich.

Tax Liens können über wenige Tage bis hin zu sieben Jahren laufen. Für jeden einzelnen Tax Lien ist dies abhängig vom Schuldner, der im Laufe dieser sieben Jahre jederzeit seine Grundschulden begleichen kann. Zahlt ein Schuldner seine offenen Grundschulden nebst Zinsen zurück, steht das Geld in der Regel innerhalb von 2-4 Wochen der investierenden Gesellschaft wieder zur Verfügung und kann entweder an den Investor ausgezahlt werden, oder – sofern parallel gerade andere Lien Auktionen laufen – reinvestiert werden.

Die Mindestinvestition beträgt USD 25.000 (fünfundzwanzigtausend US Dollar). Höhere Investitionen sind jeweils in vollen Tausender Schritten möglich (26.000, 27.000,…).

Für den Start eines Pools werden mindestens vier (4) Investoren á USD 25.000 benötigt.

Kommen weniger als vier Investoren zusammen, erhalten die Investoren ihr Kapital uninvestiert und unverzinst abzgl. evtl. Bankgebühren zurück. 

Abweichendes Minimum:

In Ländern, die eine Regelung vorsehen, dass diese Form der Geldanlage ohne die Veröffentlichung eines Prospekts nur qualifizierten Anleger angeboten werden darf, beträgt die Mindestinvestition jeweils die Summe, die in der örtlichen Definition eines qualifizierten Anlegers vorgesehen ist. In diesen Ländern beträgt die Mindeststückelung immer ein ganzzahliges Vielfaches der gesetzlich geregelten Mindestinvestition.

Regelt eine lokale gesetzliche Regelung, dass nur eine bestimmte Zahl von Investoren zu diesem Investment zugelassen werden darf, bevor eine Prospektpflicht eintritt, ist die Anzahl an Investoren aus diesem Land auf den entsprechenden Wert beschränkt. 

Nach einer gewissen Wartezeit (je nach County 2-3 Jahre) besteht die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung der Immobilie einzuleiten. Hierbei können separate Kosten entstehen, die vom Investor zu tragen sind. Wird innerhalb von 7 Jahren keine Zwangsversteigerung eingeleitet, verfällt der Tax Lien und das eingesetzte Kapital ist verloren. Vom Erlös der Zwangsversteigerung werden alle Tax Liens auf dieser Immobilie beglichen. 

Es gibt keinen liquiden Markt für Tax Liens. Generell können aber die Anteile an der Investment-Pool Corporation an Dritte übertragen werden. Für die Übertragung kann eine Verwaltungsgebühr fällig werden.

Nein, das ist nicht möglich. Das Rückkaufangebot der Anteile ist an die Rückzahlung der entsprechenden Tax Liens gebunden.

Auf die Zinseinnahmen aus Liens wird US Kapitalertragsteuer auf Basis der US Corporation fällig. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Dokuments liegt diese bei 21%. Relevant für die Besteuerung ist der Steuersatz im Jahr, in dem die Gewinne realisiert werden.

Für die Verwaltung der Investitionen und den Betrieb des Investment Pools fällt pauschal eine Gebühr in Höhe von 10% auf die erlösten Zinsen an. 

Ebenfalls gehen entstehende Gebühren für Ein- und Auszahlungen von Kapital zu Lasten des Investors und Kosten für die Einleitung und Durchführung von Zwangsversteigerungen werden dem Investor zum Selbstkostenpreis zzgl. einer Servicepauschale von 5% des Versteigerungswertes berechnet.

Beispiel für die Kalkulation der Gewinne:

25.000 USD investiert mit 12% Zinsen

= 3.000 USD Zinserlös

  • 10% Betriebspauschale: 300 USD
  • 21% Kapitalertragsteuer auf 3.000 USD: 630 USD

Erlös vor privaten Steuern und Überweisungsgebühren: 2.070 USD. (Nettorendite von 8,28%)

Auf Basis des Wohnsitzes des Investors können in den USA Quellensteuern auf Dividenden fällig werden. Die genaue Höhe ist dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen zu entnehmen.

Als SWIFT Transfer (OUR) in USD auf das US Konto der Pool Corporation.

Im Durchschnitt der letzten Jahre wurden 95-97% der tax liens vor Ablauf vom Inhaber oder durch Auktion abbezahlt, die Rendite für den Investor also ausgeschüttet.

Durchschnittliche Renditen (vor Steuern und Gebühren):

    • Leeres Bauland: 13%
    • Einfamilienhäuser: 4%
    • Mehrfamilienhäuser: 5%
    • Eigentumswohnungen: 7%
    • Bürogebäude: 8%
    • Öffentliches Land: 0,5%
    • Landwirtschaftliche Flächen: 7%
    • Sonstige Natur (Wälder, Seen, Buchten, Strand): 9%
    • Parken, Straßen, Tankstellen: 8%
    • Restaurants, Hotellerie: 6%
    • Unbrauchbares Land (Unter Wasser, Deponie, Wüste, Umweltverschmutzung, kein Zugang): 12%

Je höher die Rendite, desto größer das Risiko, dass der tax lien nicht eingelöst wird und man am Ende selbst das Land bekommt oder der Lien verfällt. 

Zusätzliche Variation der Rendite ist von der Lage abhängig (Verkehrsanbindung, Kriminalitätsrate in der Gegend etc.)

Ergebnisse der Vergangenheit sind keine Prognosen für die Zukunft.